Acabas de realizar la compra de un terreno. Has estado ahorrando durante largo tiempo y ya has realizado tu primera inversión para construir la casa de tus sueños. En un primer instante, tienes la certeza de que debes adquirir los servicios profesionales de un arquitecto para empezar a proyectar, pero: ¿sabes exactamente que debes exigirle para evitar sorpresas a mediano y largo plazo?
Lamentablemente, existe un gran desconocimiento sobre el alcance de los productos. En el sector de la arquitectura y la construcción existen, como en todos lados, profesionales honrados y profesionales que no lo son. Si bien no existe un consenso a nivel nacional en los diferentes municipios, algunas entidades solicitan requerimientos mínimos para la aprobación de los trámites correspondientes. Sin embargo, ¿es ello suficiente para emprender adecuadamente el proyecto a sabiendas de las sorpresas económicas que ello pueda suponer tanto en su desarrollo arquitectónico como en su ejecución? ¿Por qué los desvíos de obra suelen rondar el 20-25% de los presupuestos iniciales cuando lo normal es que no excedan del 6-10%?
Existen varios factores que generan este incremento de monto presupuestario, y uno de ellos es la falta de definición durante su etapa de desarrollo y planificación. Por ello, siempre es recomendable contratar servicios profesionales de calidad, que si bien pueden requerir de una inversión mayor al inicio, permitirán definir correctamente el proyecto y arrojar un monto presupuestario ajustado a las necesidades del cliente, lo que se traducirá finalmente en obtener una mayor seguridad en la inversión.
A continuación, en Plan Arquitecto, te ayudaremos a desvelar estas inquietudes para saber exactamente en qué consiste un Anteproyecto Arquitectónico o un Proyecto Ejecutivo.
1. ¿EN QUÉ CONSISTE UN PROYECTO?
Un proyecto de arquitectura es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las edificaciones, justificando las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable.
El proyecto describirá la edificación y definirá las obras con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante su ejecución.
A efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto de edificación podrá desarrollarse en dos etapas:
- Proyecto Básico o Anteproyecto: Definirá las características generales de la obra y sus prestaciones mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, pero insuficientes para iniciar la construcción de la edificación. Aunque su contenido no permita verificar todas las condiciones de la Norma Ecuatoriana de la Construcción (en el caso del Ecuador), definirá las prestaciones que el edificio proyectado ha de proporcionar para cumplir las exigencias básicas y, en ningún caso, impedirá su cumplimiento.
- Proyecto de Ejecución o Proyecto Definitivo: Desarrollará el Proyecto Básico y definirá la obra en su totalidad sin que en él puedan rebajarse las prestaciones declaradas en el Anteproyecto, ni alterarse los usos y condiciones bajo las que, en su caso, se otorgaron las respectivas licencias y permisos, las concesiones u otras autorizaciones administrativas. El Proyecto de Ejecución o Definitivo incluirá los proyectos parciales u otros documentos técnicos que, en su caso, deban desarrollarse o completarse, los cuales se integrarán en el Proyecto Definitivo como documentos diferenciados bajo la coordinación del Proyectista.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas a instalaciones del edificio, se mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados.
2. PROYECTO BÁSICO O ANTEPROYECTO
Los contenidos del proyecto básico o anteproyecto, sin perjuicio de lo que, en su caso, establezcan las Administraciones competentes, serán los siguientes:
A. MEMORIA DESCRIPTIVA:
- Agentes: Datos generales de proyecto. Promotor, proyectista y otros técnicos de intervención.
- Información previa: Antecedentes y condicionantes de partida, datos de emplazamiento, entorno físico, normativa urbanística u otras normativas que correspondan. Datos históricos del edificio en caso de rehabilitación, reforma o ampliación. Informes previos realizados.
- Descripción de proyecto: Descripción general de la edificación, programa de necesidades, uso característico del edificio y otros usos previstos, relación con el entorno. Cumplimiento de la Norma de Construcción correspondiente y otras normativas específicas, normas de disciplina urbanística, ordenanzas municipales, edificabilidad y funcionalidad. Descripción de la geometría del edificio, volumen, superficies útiles y construidas, accesos y evaluación con el entorno. Descripción general de los parámetros que determinan las previsiones técnicas a considerar en el proyecto respecto al sistema estructural (cimentación estructura portante y estructura horizontal), el sistema de compartimentación, el sistema envolvente, el sistema de acabados, el sistema de acondicionamiento ambiental y de servicios.
- Prestaciones de la edificación: Por requisitos básicos y en relación con las exigencias básicas de la Norma de Construcción correspondiente. Se indicarán en particular las acordadas entre el Promotor (Cliente) y el proyectista, especialmente aquellas que superen los umbrales mínimos establecidos en las Normas. Se establecerán las limitaciones de uso del edificio en su conjunto y de cada una de sus dependencias e instalaciones.
B. MEMORIA CONSTRUCTIVA:
- Sustentación del edificio: Pese a que esto pueda ser un requerimiento posterior, se recomienda la justificación de las características del suelo y los parámetros a considerar para el cálculo del sistema estructural correspondiente a la cimentación, dada su incidencia en la definición de la edificación y su relevancia en el presupuesto general
C. PLANOS:
- Planos de situación: Referido al planeamiento vigente, con puntos localizables georeferenciados y con indicación del norte geográfico.
- Emplazamiento: Justificación urbanística, alineaciones, retranqueos, movimiento de tierras, etc.
- Plano de urbanización: Red viaria, acometidas de servicios básicos.
- Plantas generales: Acotadas, con indicación de escala y de usos, reflejando los elementos fijos y los de mobiliario cuando sea preciso para la comprobación de la funcionalidad de los espacios.
- Planos de cubiertas: Determinación de solución constructiva, indicación de pendientes y puntos de recogida de aguas, entre otros.
- Fachadas y secciones o cortes: Acotados, con indicación de escala y cotas de altura de plantas, gruesos de forjados y alturas totales para comprobar el cumplimiento de los requisitos urbanísticos y funcionales.
- Esquemas básicos de instalación: Definición general de los servicios, redes y evacuaciones. Ubicación de equipos, puntos de luz y tomas propuestas.
D. PRESUPUESTO APROXIMADO:
- Valoración aproximada de la ejecución material de la obra proyectada, por capítulos generales o fases contempladas.
3. PROYECTO EJECUTIVO O DEFINITIVO
El proyecto ejecutivo o proyecto definitivo, sin perjuicio de lo que, en su caso, establezcan las Administraciones competentes, incluirán los contenidos referidos en el Proyecto Básico o Anteproyecto, además de los siguientes contenidos:
A. MEMORIA CONSTRUCTIVA:
- Sistema estructural: Se establecerán los datos y las hipótesis de partida, el programa de necesidades, las bases de cálculo y procedimiento o métodos empleados para todo el sistema estructural (cimentación, estructura portante y estructura horizontal), así como las características técnicas y especificaciones de los materiales que intervienen.
- Sistema envolvente: Definición constructiva de los distintos subsistemas de la envolvente del edificio, con descripción de su comportamiento frente a las acciones a las que se encuentra sometido (peso propio, viento, sismo, etc), frente al fuego, seguridad de uso, evacuación de agua y comportamiento frente a la humedad, aislamiento acústico y sus bases de cálculo. El aislamiento térmico de dichos subsistemas, la demanda energética máxima prevista del edificio y su eficiencia energética en función del rendimiento de las instalaciones proyectadas.
- Compartimentación: Definición de los elementos de compartimentación con especificación de su comportamiento ante el fuego, su aislamiento acústico y otras características que sean exigibles, según el caso.
- Acabados: Se indicarán las características y prescripciones de los acabados de los paramentos a fin de cumplir con los requisitos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad.
- Acondicionamiento e instalaciones: Se indicarán los datos de partida, los objetivos a cumplir, las prestaciones y las bases de cálculo para cada uno de los siguientes subsistemas:
- Protección contra-incendios, anti-intrusión, pararrayos, electricidad, alumbrado, ascensores, transporte, fontanería, evacuación de residuos líquidos y sólidos, ventilación, telecomunicaciones, etc.
- Instalaciones térmicas del edificio proyectado y su rendimiento energético, suministro de combustibles, ahorro de energía e incorporación de energía solar térmica o fotovoltaica y otras energías renovables.
- Equipamiento: Definición de baños, cocinas y lavaderos, equipamiento industrial, etc.
B. NORMATIVA
- Cumplimiento de la Norma de Construcción: La justificación se realizará para las soluciones adoptadas conforme a lo indicado en el respectivo Código de la Edificación (Norma Ecuatoriana de la Construcción – NEC, en el caso de Ecuador). También se justificarán las prestaciones del edificio que mejoren los niveles mínimos exigidos.
- Cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones: Justificación del cumplimiento de otros reglamentos obligatorios no considerados en el punto anterior, y justificación del cumplimiento de los requisitos básicos relativos a la funcionalidad como pueden ser ordenanzas municipales.
C. ANEXOS A LA MEMORIA
El proyecto contendrá tantos anexos como sean necesarios para la definición y la justificación de las obras. Serán suscritos por los profesionales correspondientes para cada caso:
- Información geotécnica
- Cálculo de la estructura
- Protección contra incendios
- Instalaciones del edificio
- Eficiencia energética
- Estudio del Impacto Ambiental
- Plan de Control de Calidad
- Estudio de Seguridad y Salud
D. PLANOS
- Estructura: Descripción gráfica y dimensional de todo el sistema estructural (cimentación, estructura portante y estructura horizontal). En lo relativo a la cimentación, se incluirá además su relación con el entorno y el conjunto de la obra.
- Instalaciones: Descripción gráfica y dimensional de las redes de instalación en planta, secciones y detalles.
- Planos de definición constructiva: Documentación gráfica de detalles constructivos y encuentros.
- Memorias gráficas: Indicación de soluciones concretas y elementos singulares: carpinterías, cerrajerías, etc.
- Otros planos que deban considerarse y que sean necesarios para la definición en detalle de las obras. En caso de obras de rehabilitación, se incluirán los planos del edificio antes de la intervención.
E. PLIEGO DE CONDICIONES
- Sobre los materiales: Características técnicas mínimas que deben reunir los productos, equipos y sistemas que se incorporen a las obras, así como sus condiciones de suministro, recepción y conservación, almacenamiento y manipulación, las garantías de calidad y el control de recepción que deba realizarse incluyendo el muestreo del producto, los ensayos a realizar, los criterios de aceptación y rechazo, y las acciones a adoptar y los criterios de uso, conservación y mantenimiento.
- En cuanto a la ejecución por unidades de obra: Características técnicas de cada unidad de obra indicando su proceso de ejecución, normas de aplicación, condiciones previas que han de cumplirse antes de su realización, tolerancias admisibles, condiciones de terminación, conservación y mantenimiento, control de ejecución, ensayos y pruebas, garantías de calidad, criterios de aceptación y rechazo, criterios de medición y valoración de unidades, etc. Se precisarán las medidas para asegurar la compatibilidad entre los diferentes productos, elementos y sistemas constructivos.
- Sobre verificaciones en el edificio terminado: Se indicarán las verificaciones y pruebas de servicio que deban realizarse para comprobar las prestaciones finales de la edificación.
F. MEDICIONES
- Estado de mediciones: Cálculo de las cantidades de obra, de acuerdo a los parámetros establecidos en el pliego de condiciones. Desarrollo por partidas, agrupadas en capítulos, conteniendo todas las descripciones técnicas necesarias para su especificación y valoración.
G. PRESUPUESTO
- Presupuesto detallado: Cuadro de precios unitarios desglosados, agrupados por capítulos, con expresión del valor final de ejecución y contrata. Se incluirá el presupuesto del Plan de Control de Calidad y el Estudio de Seguridad y Salud.
H. PLAN DE OBRA
- Desarrollo de la planificación de Obra de acuerdo a la proyección constructiva. Estudio sobre la concatenación de actividades y recursos y elaboración del cronograma estimado de ejecución. Análisis de las actividades contempladas y previstas en obra para una adecuada coordinación de los recursos y los accesos.
¡Y hasta aquí todo lo que necesitas saber sobre los contenidos específicos de los proyectos de arquitectura e ingeniería!
Como puedes observar, no son pocos los documentos que deben desarrollarse. Así que desconfía de aquellos profesionales que te lo sirvan fácilmente o que pueden realizarlo en tiempo exprés. ¡Si es así, de algo cojeará el proyecto y luego vendrán las sorpresas!
Prever el logro de estos contenidos asegurará tu inversión y el cumplimiento de las normativas de habitabilidad, funcionalidad y seguridad.
24/10/2018
